駐馬店房產(chǎn)在線訊  ，自2016年5月1日起，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建筑、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入營改增試點。為便于征納雙方執(zhí)行，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，國家稅務(wù)總局制定出臺了《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），對納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)的稅收征管問題進(jìn)行了明確。其具體包括哪些？駐馬店房產(chǎn)在線小編在此和諸君一起學(xué)習(xí)一下。

    一、適用范圍

　　本辦法適用于納稅人轉(zhuǎn)讓自己以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

　　二、主要內(nèi)容

　　（一）政策要求：按照不動產(chǎn)的取得時間、納稅人類別、不動產(chǎn)類型，分別對納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)如何在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳、如何在機(jī)構(gòu)所在地申報納稅，作了進(jìn)一步細(xì)化和明確。

　　（二）扣減稅款的憑證要求：納稅人按規(guī)定以全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)價款后的余額為銷售額或計算預(yù)繳稅款的依據(jù)的，其允許扣除的價款應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。上述憑證包括稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書等。

　�。ㄈ�）發(fā)票問題：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　�。ㄋ模┢渌麊栴}：《暫行辦法》還明確了納稅人銷售不動產(chǎn)的稅款計算、增值稅發(fā)票開具以及納稅申報等具體稅收征管問題。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

　　第一條根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。

　　本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。

　　第三條一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　�。ǘ�）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　　（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　�。ㄋ模┮话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　�。ㄎ澹┮话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　�。�六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　　第四條小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　�。ㄒ唬┬∫�(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　�。ǘ�）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　　第五條個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　�。ㄒ唬﹤�人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　�。ǘ�）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　個人二手房交易增值稅繳納

　　賣房將會少交稅

　　個體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅；其他個人應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　　第六條其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：

　�。ㄒ唬┮赞D(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

　�。ǘ�）以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%

　　第七條其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計算方法計算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。

　　第八條納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

　　上述憑證是指：

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

　�。ǘ�）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

　　（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

　　第九條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　第十條小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。

　　第十一條納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。