駐馬店房產(chǎn)在線訊  全面推進(jìn)“營(yíng)改增”試點(diǎn)半月，“降稅減負(fù)”效應(yīng)不斷發(fā)酵。據(jù)駐馬店房產(chǎn)在線小編匯總資訊發(fā)現(xiàn)，在二手房交易方面，該項(xiàng)改革讓交易涉及的多項(xiàng)稅收都所有降低；且實(shí)際辦稅地點(diǎn)和流程并未發(fā)生變化，方便于買賣雙方進(jìn)行繳稅；同時(shí)，二手房交易所開具的增值稅發(fā)票并無(wú)延遲，在繳納稅款且審核通過(guò)的情況下，當(dāng)場(chǎng)就可獲得。

　　房地產(chǎn)交易“營(yíng)改增”到底改了什么？

　　中國(guó)“營(yíng)改增”稅制改革的初步試點(diǎn)還要追溯到2011年，經(jīng)過(guò)五年多的實(shí)踐，自今年5月起全面落實(shí)，而“營(yíng)業(yè)稅”也正式退出歷史舞臺(tái)。

　　“對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō)，目前動(dòng)靜比較大的就是營(yíng)業(yè)稅和契稅。而營(yíng)改增政策后，則會(huì)體現(xiàn)為增值稅和契稅。相比其他稅收來(lái)說(shuō)，增值稅的一個(gè)最大利好就是其為價(jià)外稅，通俗地說(shuō)，此類稅收的計(jì)稅依據(jù)是不含稅價(jià)格�！睒I(yè)內(nèi)人士解釋稱，防范重復(fù)征稅、降低稅負(fù)，正是政府此次稅費(fèi)改革的要點(diǎn)。

　　需要特別說(shuō)明的是，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，即過(guò)去100萬(wàn)元房?jī)r(jià)是含稅價(jià)；而增值稅是價(jià)外稅，要按照不含稅價(jià)來(lái)征稅，所以要先除以(1+5%)計(jì)算得到不含稅價(jià)格，再計(jì)算繳納增值稅。

　　在稅制變化的同時(shí)，原有對(duì)非一線城市的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，依然可以平移過(guò)度到增值稅征收過(guò)程中。

    據(jù)了解，國(guó)家相關(guān)部門2月17日《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　二手房交易契稅、個(gè)稅等稅負(fù)受益降低

　　“營(yíng)改增對(duì)一般個(gè)人買賣二手房的意愿影響不大，整體稅負(fù)只減不增�！毕嚓P(guān)專家稱，對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō)，目前動(dòng)靜比較大的就是營(yíng)業(yè)稅和契稅；而營(yíng)改增政策后，則會(huì)體現(xiàn)為增值稅和契稅。

　　專家分析，如果是交易滿兩年的房屋，不考慮144平方米以上的非普通住宅和免征等類型，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅而言，計(jì)算方式一般是房屋買賣差價(jià)總額*5%。所以，如果此類100萬(wàn)元的房屋按照目前房?jī)r(jià)的全國(guó)年均7%的增幅計(jì)算，2年內(nèi)房?jī)r(jià)約為114萬(wàn)元，那么買賣差價(jià)為14萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候營(yíng)業(yè)稅為14*5%即為0.7萬(wàn)元。而如果是換成增值稅的計(jì)算方式，則為14/(1+5%)*5%即為0.67萬(wàn)元。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士指出“如果是交易未滿兩年的普通住宅，則要征收全額�！睜I(yíng)改增之前，征收二手房交易的營(yíng)業(yè)稅是按照網(wǎng)簽價(jià)*5%；換成增值稅的計(jì)算方式后，就是用現(xiàn)在的網(wǎng)簽價(jià)除以1.05再乘以5%。以網(wǎng)簽價(jià)為100萬(wàn)元的房屋為例，可以比之前少繳稅2400元。

　　“相應(yīng)地，盡管5%的稅率不變，但應(yīng)稅收入降低，契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少。”專家表示說(shuō)。

　　對(duì)于談及契稅的變化，相關(guān)專家舉例說(shuō)明稱，目前全國(guó)100萬(wàn)元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi)，按照1.5%的契稅進(jìn)行計(jì)算，則契稅為1.5萬(wàn)元；但如果按照目前新的政策，則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬(wàn)元。

　　“雖說(shuō)法律規(guī)定了增值稅和個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅人是二手房交易的賣方，契稅是對(duì)買房征收，但就北京市場(chǎng)上的實(shí)際情況來(lái)看，這部分稅負(fù)還是要轉(zhuǎn)嫁到買方身上的�！薄　�

　　事實(shí)上，無(wú)論從前期測(cè)算還是從目前實(shí)際辦理情況看，在營(yíng)改增之后，納稅人個(gè)人存量房業(yè)務(wù)的整體稅負(fù)是下降的。