駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊  駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到近期，針對(duì)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、土地市場(chǎng)“高燒不退”、樓市過(guò)度加杠桿，管理層表態(tài)，短期調(diào)控措施要注意與改革目標(biāo)一致。同時(shí)，住建部密集調(diào)研重點(diǎn)二線(xiàn)城市。蘇州和南京近期緊急出臺(tái)“土地限價(jià)”政策，由政府設(shè)定地塊的出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓。從效果看，近期蘇州超過(guò)限價(jià)的土地都流拍了，后續(xù)掛出的地均低于限價(jià)而出讓?zhuān)�“土地限價(jià)”似乎改變了土地市場(chǎng)過(guò)熱的局面。

　　在“招拍掛”模式下，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)及公共成本，政府確定出讓“底價(jià)”，開(kāi)發(fā)商則根據(jù)市場(chǎng)預(yù)判、開(kāi)發(fā)實(shí)力和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，報(bào)出自己的出價(jià)，并通過(guò)開(kāi)發(fā)商之間“競(jìng)價(jià)”確定最后的出讓價(jià)格，這是合理的。但是，從游戲規(guī)則上講，“土地限價(jià)”如何“限”是個(gè)難題：限低了引起“搶購(gòu)”，反而惡化競(jìng)爭(zhēng)，限高了會(huì)導(dǎo)致流拍，反而惡化供求。

　　作為土地所有者的政府，根本無(wú)法判斷參與競(jìng)拍開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)和競(jìng)價(jià)結(jié)果。而且，下游商品房銷(xiāo)售早已隨行就市，并不受上游土地限價(jià)影響。即便同時(shí)實(shí)施“限房?jī)r(jià)”，開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)縮減公共配套、改精裝修為毛坯、簽兩份合同來(lái)規(guī)避。再者，無(wú)論從政府，還是開(kāi)發(fā)商或者購(gòu)房者的角度看，今年出現(xiàn)大規(guī)模的“地王潮”具有必然性。

　　以工業(yè)為主的二線(xiàn)城市，工業(yè)增加值在2015年接近零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。在債務(wù)攀升、“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下，一些地方政府對(duì)現(xiàn)金流穩(wěn)定、拉動(dòng)投資明顯的樓市很依賴(lài)；資金開(kāi)始涌入樓市。一季度，全國(guó)新增貸款4.61萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高，近1/3（1.5萬(wàn)億）投向房地產(chǎn)，新增貸款比去年一季度多增9300億，近一半（46.3%）投向了住房按揭；開(kāi)發(fā)商資金很充裕，目前銀行給予大型房企的貸款利率甚至低于一年期存款利率，中海、萬(wàn)科等大型房企中期債券利率降至3%-4%左右，銀行“賠本賺吆喝”；最后看終端需求，購(gòu)房置業(yè)情緒高漲。由此，地王此起彼伏具有必然性。

　　至少在中期內(nèi)，我國(guó)將處于“三期疊加”，推進(jìn)制造業(yè)去產(chǎn)能、去杠桿的過(guò)程中。筆者認(rèn)為，為緩沖改革陣痛，這一時(shí)期貨幣政策會(huì)保持較寬松的局面。考慮到實(shí)體有效資產(chǎn)形成不足，銀行信貸從制造業(yè)向消費(fèi)金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，資金更加偏好樓市，貨幣推動(dòng)下的房?jī)r(jià)和地價(jià)相互攀升，這也是一個(gè)必然局面。因此，以限價(jià)來(lái)“堵”不如從增加供應(yīng)和引導(dǎo)預(yù)期上來(lái)“疏”。

　　目前，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市庫(kù)存消化周期多在6個(gè)月左右，低于一線(xiàn)城市7個(gè)月以上的庫(kù)存消化周期，南京、合肥庫(kù)存周期僅2-3個(gè)月，“搶地”不奇怪。因此，當(dāng)務(wù)之急是增加供應(yīng)。2012-2014年，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下行、供應(yīng)總體大于需求。面對(duì)2015年以來(lái)的新一輪上漲周期，政府在“計(jì)劃、儲(chǔ)備、一級(jí)開(kāi)發(fā)和出讓”的土地前瞻性供應(yīng)準(zhǔn)備上不足，造成房荒和地荒，這在熱點(diǎn)二線(xiàn)城市普遍存在。

　　以近期房?jī)r(jià)漲幅居前的合肥為例，政務(wù)區(qū)是該市房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域，2013年開(kāi)始，該區(qū)域供求比一直在0.9之下，到2016年一季度，供求比進(jìn)一步下降。可見(jiàn)，土地供給不足是房?jī)r(jià)上漲的主因。除增加供地外，還應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在去產(chǎn)能、電商沖擊和產(chǎn)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)下，商業(yè)辦公新建規(guī)模應(yīng)該縮減，住宅供應(yīng)應(yīng)該增加。同時(shí)，為了緩減地王的示范效應(yīng)，嘗試“定配建、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，即每一宗土地出讓前，按照建筑面積，政府規(guī)定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再將地塊投入“招拍掛”市場(chǎng)。

　　一方面，保障房供應(yīng)同步增加了，緩解了購(gòu)房者擔(dān)心“買(mǎi)不到房”的情緒，給市場(chǎng)需求降溫。當(dāng)然，因房?jī)r(jià)上漲，政府也要擴(kuò)大住房保障的范圍；另一方面，定配建導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本顯著上升，開(kāi)發(fā)商拍地時(shí)也不會(huì)肆無(wú)忌憚地報(bào)價(jià)。當(dāng)然，保障房供應(yīng)增加，也降低了開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)前景的樂(lè)觀預(yù)期。另外，此種土地出讓模式，符合土地出讓金公共服務(wù)融資的屬性，也發(fā)揮了地方政府的公共職能。更重要的是，“定配建、競(jìng)地價(jià)”也是對(duì)“價(jià)高者得”這一土地“招拍掛”單一原則的改進(jìn)。

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