駐馬店房產(chǎn)在線訊   駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在遭遇國(guó)內(nèi)商用物業(yè)收益水平放緩以及人民幣貶值預(yù)期加劇之際，中國(guó)投資者開(kāi)啟了海外地產(chǎn)投資的熱潮。從大型保險(xiǎn)企業(yè)到中小投資者，他們的購(gòu)買熱情推動(dòng)今年一季度中國(guó)在境外的地產(chǎn)投資規(guī)模較去年同期增長(zhǎng)了一倍。

　　房地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，今年一季度投向境外地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國(guó)資金已經(jīng)達(dá)到95億美元，占到整個(gè)亞太地區(qū)投向其他區(qū)域地產(chǎn)物業(yè)的近三分之二。去年同期，中國(guó)的資金規(guī)模僅為45億美元左右，占比不到四分之一。這些數(shù)據(jù)不包括實(shí)體公司層面的并購(gòu)業(yè)務(wù)，統(tǒng)計(jì)的標(biāo)的為250萬(wàn)美元以上的交易。

　　長(zhǎng)期從事境外交易咨詢工作的第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)跨境交易負(fù)責(zé)人王堯稱，他們的中國(guó)客戶從最初的主權(quán)財(cái)富基金快速發(fā)展到如今覆蓋各個(gè)類型的投資者，保險(xiǎn)企業(yè)、銀行、財(cái)富管理公司、中小民營(yíng)企業(yè)等投資者這幾年對(duì)外投資熱情逐漸高漲。

　　王堯表示，基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的判斷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資回報(bào)下滑以及對(duì)人民幣貶值的預(yù)期，投資者開(kāi)始追求海外資產(chǎn)配置。這些投資大幅投向美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

　　亞太地區(qū)的這種資金流向在2012年開(kāi)始反轉(zhuǎn)。在此之前，流入亞太地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金超過(guò)該區(qū)域的流出資金，隨后開(kāi)始呈現(xiàn)資金凈流出態(tài)勢(shì)，并在去年達(dá)到峰值，資金流出規(guī)模接近2014年的2倍。

　　中國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在其中扮演的角色變得越來(lái)越重。包括安邦集團(tuán)等在內(nèi)的中國(guó)保險(xiǎn)公司大舉收購(gòu)境外資產(chǎn)讓國(guó)外機(jī)構(gòu)大為驚異，該公司今年已經(jīng)宣布收購(gòu)價(jià)值數(shù)十億美元的酒店及度假村資產(chǎn)，甚至一度接近達(dá)成一宗高達(dá)140億美元的公司并購(gòu)交易。

　　第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，保險(xiǎn)企業(yè)成為中國(guó)在境外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的最主要投資群體，在去年占比超過(guò)6成，今年一季度占比已經(jīng)達(dá)到8成。這主要得益于保監(jiān)會(huì)在幾年前放松了保險(xiǎn)企業(yè)在境外投資的限制，給了保險(xiǎn)企業(yè)通往國(guó)外的窗口，一定程度上鼓勵(lì)了更多的保險(xiǎn)資金將資產(chǎn)配置在海外。

　　與國(guó)際大型保險(xiǎn)公司相比，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)的配比依然較低，這可能會(huì)驅(qū)動(dòng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將更多資金配置在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，以追求持續(xù)穩(wěn)定的收益。

　　王堯說(shuō)，從國(guó)際上來(lái)看，排名前列的國(guó)際保險(xiǎn)企業(yè)大概有10%-15%的資產(chǎn)配置在不動(dòng)產(chǎn)上，而國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)企業(yè)去年的這個(gè)數(shù)字僅僅是2.3%。從安全性角度而言，國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)企業(yè)將會(huì)與國(guó)際同行看齊，將不動(dòng)產(chǎn)配比從當(dāng)前的水平提高到10%。

　　第一太平戴維斯投資部的助理董事張航稱，資本的逐利性驅(qū)使這些企業(yè)將資金投向國(guó)外，因?yàn)樵诳紤]當(dāng)?shù)亟栀J成本之后，在海外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)往往能取得不錯(cuò)的收益水平。

　　張航認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)二、三線城市最近幾年包括甲級(jí)寫字樓在內(nèi)的商用物業(yè)供給量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，導(dǎo)致很多城市的大型辦公物業(yè)空置率增加，商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)困難，從而難以取得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，加之土地價(jià)格逐年上漲，這為更多的投資資本流出創(chuàng)造了客觀條件。

　　比如說(shuō)，盡管是在北京、上海等國(guó)內(nèi)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市，目前的年化租金收益率也不到4%，若考慮到國(guó)內(nèi)的借貸成本，做國(guó)內(nèi)的商業(yè)依然難以盈利。而從倫敦、紐約等國(guó)際大都市的回報(bào)水平來(lái)看，其核心區(qū)域的辦公物業(yè)能夠拿到4.5%的年化租金收益率。該公司上月為中國(guó)人壽收購(gòu)英國(guó)倫敦金融區(qū)域的一棟寫字樓提供交易服務(wù)，預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目的收益率達(dá)到4.9%。

　　不過(guò)，隨著國(guó)內(nèi)外匯儲(chǔ)備降低以及人民幣貶值加速，監(jiān)管部門對(duì)外匯的管控變得愈發(fā)嚴(yán)格，這加劇了中國(guó)企業(yè)境外投資的難度。王堯稱，目前中國(guó)的大型企業(yè)其資金很難出去，渠道非常少。

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