駐馬店房產(chǎn)在線訊    駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到為警示買房人最大限度降低交易風(fēng)險(xiǎn)，二中院對(duì)2014年至今在執(zhí)行程序中審查的買房人異議案件梳理發(fā)現(xiàn)，買房人異議占執(zhí)行案外人異議案九成以上，缺乏法律常識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，容易輕信他人，是涉案買房人普遍存在的問題。

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　　買房人異議占執(zhí)行案外人異議案件超九成

　　據(jù)通報(bào)，2014年至2016年10月底，二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及房屋、機(jī)動(dòng)車、銀行存款、股權(quán)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的案外人異議642件，其中涉買房人異議的588件，占全部案外人異議案件的91.6%。2014年受理買房人異議案件73件，2015年上升至199件，今年前10個(gè)月已受理316件。上述案件中，10名以上買房人集體申請(qǐng)異議的群體性案件453件，占總數(shù)的79.2%，最少的一批14人，最多的一批127人，群體性明顯。

　　拖延過戶、未核房屋查封情況 買房人難獲支持

　　二中院執(zhí)行二庭庭長(zhǎng)助理詹同介紹，實(shí)踐中，一些買房人在房屋被查封后才與出賣方簽訂買賣合同，或查封前只是簽訂了不具備合同全部要件的認(rèn)購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，買房人很難以得到支持。

　　在司法實(shí)踐中，法院對(duì)一手買房人，原則上要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的正式購房款發(fā)票等作為判斷依據(jù)。對(duì)于二手買房人，原則上要以銀行轉(zhuǎn)款記錄或憑證等作為判斷依據(jù)，不能僅憑收據(jù)、收條就認(rèn)定付款事實(shí)。

　　如果買受人未辦理過戶登記是由于開發(fā)商手續(xù)不全不具備辦證條件、出賣方故意拖延等客觀障礙造成，那么買房人對(duì)此沒有主觀過錯(cuò)，但如過戶不存在障礙，買受人卻怠于行使權(quán)利，遲遲不去辦理過戶登記，即使付清了全款，也會(huì)使自己承擔(dān)非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，一些缺乏誠(chéng)信的開發(fā)商將房屋抵押給銀行取得貸款后，又私自將房屋進(jìn)行銷售，或?qū)⒁呀?jīng)預(yù)售的房屋抵押給銀行獲取貸款，當(dāng)開發(fā)商還不清貸款時(shí)，銀行遂起訴并要求行使抵押權(quán)。此時(shí)，由于法律規(guī)定抵押權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，法院一般難以支持買房人的請(qǐng)求，只有當(dāng)執(zhí)行房屋將危及買房人的生存權(quán)利時(shí)，才會(huì)傾向處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者。否則，買房人要想保住房屋只能代債務(wù)人清償債務(wù)使抵押權(quán)消滅后，再向債務(wù)人追償。

　　想“安心”買房可先做預(yù)告登記

　　法官提示，房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否已被法院查封，對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況，一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。尤其是名下已有住房及購房經(jīng)營(yíng)性房屋(商鋪)的買房人，由于法律對(duì)他們的保護(hù)力度相對(duì)不強(qiáng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比僅購買一套房屋用于居住的消費(fèi)者大得多，所以更要謹(jǐn)慎行事，切忌一時(shí)沖動(dòng)，埋下隱患。

　　買房人在購房簽署合同時(shí)可到房屋管理部門預(yù)告登記，做了預(yù)告登記，出賣方就無法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，買房人在交易過程中務(wù)必要強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)，注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。同時(shí)，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降，損害自己的實(shí)體權(quán)利。

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