駐馬店房產(chǎn)在線訊    買房，是我們人生中的一件大事，往往需要舉全家之力才能完成，所以，大家都會特別重視和仔細。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到，幾乎所有購房者又都不是專業(yè)人士，對買房知之甚少，尤其是二手房。與商品房不同，二手房買賣一般都是特殊的“個案”，更花費我們的心思。就像平常我們常常聽人講買的二手房要過戶，滿2年可以免征增值稅，滿五唯一的房子稅費低等，但具體指什么，你知道嗎？今天我們給大家總結了二手房買賣的一些冷門知識，讓大家心里有底地邁出買房的第一步。

　　一、什么是過戶？

　　平常我們講買二手房要過戶，因為只有過戶了，這個房子才真正屬于你。過戶，簡單說就是“產(chǎn)權”從A轉移到B的過程。無論是通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產(chǎn)等何種方式所獲得房產(chǎn)，都需要“過戶”，也就是，一定要去當?shù)亍胺课輽鄬俚怯浿行摹鞭k理一個房屋產(chǎn)權變更的手續(xù)。

　　二、房屋滿2年，究竟指的是交房時間、簽合同的時間還是房產(chǎn)證的辦理時間？

　　根據(jù)有關規(guī)定，一般我們購買的房屋，滿2年，可以免征增值稅，這就會省去不少費用。而滿2年，指的是以拿到房產(chǎn)證的時間為準，即房產(chǎn)證滿2年。

　　三、為什么滿五唯一的房子省錢？

　　根據(jù)有關規(guī)定，滿五唯一的房產(chǎn)可以免收增值稅和個人所得稅，滿五同樣是指房產(chǎn)證滿5年，唯一是指，該套房屋是賣房人的唯一房產(chǎn)。

　　四、銀行評估價和成交價有什么區(qū)別？

　　二手房買賣中，除了成交價，還有一個就是評估價。成交價是買房人從賣房人那里所購買的二手房的實際支出，比如房主出價200萬，實際成交的價格為190萬，那么，190萬這個價格即為成交價。而評估價是銀行根據(jù)該房屋的各個方面進行評估所產(chǎn)生的價格，貸款是根據(jù)評估價來做的，因此，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

　　舉個例子：通常，我們一般都會直接比照二手房的網(wǎng)上掛價和業(yè)主開的價格，乘以對應的首付比例，來計算首付款。成交價為200萬，按照30%的首付比例來算，我們所理解的首付則為60萬。但由于有評估價，評估價若為180萬，則高可貸款額度為126萬；評估價若為200萬，則高可貸款額度為140萬。對應的，低首付則為74萬和60萬。所以，大家一定要認真核準自己的首付能力。

　　五、區(qū)分了成交價和評估價，那么問題來了，買房的稅費比如中介費、契稅，是按照哪個來征收呢？

　　我們都知道，買二手房需要繳納很多的稅費，一般而言，中介費是依據(jù)成交價來征收的；契稅、增值稅、個稅則依據(jù)銀行的評估價征收，也有的城市是根據(jù)指導價來征收的。（PS：具體以各個地方規(guī)定的為準）

　　這里還有另一個小知識，就是何為“指導價”？

　　“指導價”是指依照《中華人民共和國價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。換句話說,就是政府根據(jù)他的權限和市場現(xiàn)狀，給出的強制性的價格范圍。

　　六、合同房又是什么？

　　合同房，簡單的說，就是僅有購房合同，但兩證不齊全的房子。比如，很多房子早已交房入住，但未拿到房產(chǎn)證，有些是因為各種原因無法辦理房產(chǎn)證，有些是可以辦理到房產(chǎn)證但房主未及時辦理。購買合同房，存在很多的風險，購房者需格外當心。

　　七、為什么土地證也要一起過戶？

　　很多人買房時，只知道過戶房產(chǎn)證，但卻忽視了土地證的過戶。房產(chǎn)證和土地證是業(yè)主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權的證明，兩者是密不可分的，沒有土地證就意味著業(yè)主不具備對該土地的使用權，那么在該土地被人侵占的時候，業(yè)主將無法維護自己的合法權益。如果購房之后不及時過戶土地證將面臨很大風險：雖然房產(chǎn)證握在自己手里，但土地使用權卻不屬于自己。

　　很多人平時雖然只想著買房，卻對購房知識不關注，但在進行二手房交易的時候，一定要提前做好相關的功課哦。

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