容積率正常是多少？房屋建筑容積率如何計(jì)算

2019-06-08 來(lái)源：駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)

評(píng)論

　　1.住房容積率計(jì)算公式

　　駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（或者說(shuō)總建筑面積，包括計(jì)算面積的附屬建筑物）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總的用地面積）之比，計(jì)算公式為：總建筑面積÷總用地面積×100%

　　例如：總用地面積10000平米，總建筑面積18000平米，則建筑容積率就是1.8 。

　　一般來(lái)說(shuō)，高層住宅容積率不應(yīng)該超過(guò)5，多層住宅不應(yīng)該超過(guò)3，但是有些項(xiàng)目因?yàn)槌杀驹蜃霾坏�。�?dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

　　2.住房容積率特性

　�。�1）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。

　�。�2）容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

　�。�3）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi) 樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

　　規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率

　�。�4）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

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