駐馬店房產(chǎn)在線訊  7月25日，證監(jiān)會(huì)在保薦機(jī)構(gòu)專(zhuān)題培訓(xùn)會(huì)上透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括，不允許房企通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到這是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳，對(duì)于依賴融資買(mǎi)地的房企來(lái)說(shuō)，影響巨大;而對(duì)于地王頻出的土地市場(chǎng)，更是一種警示。

　　證監(jiān)會(huì)發(fā)行部有關(guān)人士在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，再融資募集的資金，上市公司應(yīng)按照實(shí)際用途披露，不得通過(guò)補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款，變相將募集資金用于其他用途。一位接近監(jiān)管的業(yè)內(nèi)人士表示，再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券，主要是指股權(quán)融資。

　　對(duì)于上市房企而言，通過(guò)公開(kāi)發(fā)行和非公開(kāi)發(fā)行進(jìn)行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場(chǎng)低成本“補(bǔ)血”變得困難。

　　值得玩味的是，研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這樣的限制，或是各方利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。從供給側(cè)改革的角度看，本應(yīng)繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多，很多房企大規(guī)模融資，同時(shí)盲目拿地王，這都是此前中央提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個(gè)角度看，政策收緊也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。

　　在今年上半年，土地市場(chǎng)的瘋狂全民矚目。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國(guó)住宅土地(不計(jì)算商業(yè)類(lèi)地王)合計(jì)超過(guò)10億的地塊有236宗。疊加商業(yè)類(lèi)的21宗，超過(guò)10億地塊已經(jīng)多達(dá)257宗。在這257宗地塊里，溢價(jià)率超過(guò)100%的地王合計(jì)128宗，相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲。溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊達(dá)到了189宗。

　　地王潮在前期的一線城市與四小龍(南京、廈門(mén)、合肥、蘇州)之后，向其他城市蔓延：天津、武漢、鄭州、杭州、成都等地，均出現(xiàn)了明顯的地王潮現(xiàn)象。

　　廣州一家大型房企高管人士認(rèn)為，上市房企再融資所募集的資金不得用于“拿地”的規(guī)定具有一定針對(duì)性，那些拿了地王但土地款尚未付清(分期支付土地款)的上市房企或會(huì)有資金壓力，對(duì)一些“地王制造者”的影響更不容小視。

　　另?yè)?jù)報(bào)道，2016年最新財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國(guó)契稅2163億元，同比增長(zhǎng)14.8%;土地增值稅2357億元，同比增長(zhǎng)13.1%。另外，房產(chǎn)稅1169億元，同比增長(zhǎng)8.5%;耕地占用稅1086億元，同比下降4.8%;城鎮(zhèn)土地使用稅1149億元，同比增長(zhǎng)1.6%。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面是受上年基數(shù)較低影響，另一方面，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)部分支撐了財(cái)政收入的增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，今年上半年，遼寧、山西財(cái)政收入分別下滑了18.6%和7.4%。對(duì)比來(lái)看，上海財(cái)政收入同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，地方財(cái)政收入呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。而地方房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度與財(cái)政收入冷熱不均的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較高程度的一致性，上半年部分省市“地王”節(jié)奏加快催熱房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也成為地方財(cái)政的主要來(lái)源。

　　事實(shí)上，“土地財(cái)政依賴癥”再度加深的趨勢(shì)從2015年年底開(kāi)始顯現(xiàn)，今年上半年更加明顯，一方面是受營(yíng)改增之后地方稅源缺失的影響，另一方面，房地產(chǎn)回暖程度的不同，也造成地方財(cái)政冷暖不一。

　　土地市場(chǎng)瘋狂盛宴背后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。去年10月1日，廣州市宣布提高中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，較2011年舊基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)漲幅超過(guò)一倍，最高漲幅高達(dá)158%。中國(guó)建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為，這說(shuō)明地方政府并未擺脫土地財(cái)政依賴，依然坐享土地增值收益。

　　在許多地方，土地出讓金收入已占地方財(cái)政收入的三分之一左右，個(gè)別地方的土地出讓金收入最高時(shí)可以占到財(cái)政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉(zhuǎn)型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，短期內(nèi)土地出讓收入仍占據(jù)地方財(cái)政收入的重要比重。

　　值得注意的是，下半年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向，地方財(cái)政壓力恐再度增加。中金公司分析員寧?kù)o鞭表示，地王頻出加產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象，預(yù)示著本輪行業(yè)成交周期高點(diǎn)來(lái)臨。因此預(yù)計(jì)2016年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會(huì)隨著新房供應(yīng)的增加，迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)。

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