駐馬店房產(chǎn)在線訊  房?jī)r(jià)越漲越高，社會(huì)貧富差距越大，就越會(huì)加大樓市風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)被投機(jī)者炒上去后，一旦跌下來(lái)，高房?jī)r(jià)會(huì)使自住型購(gòu)房者無(wú)力承接，房地產(chǎn)有崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到而給普通民眾肆意加高杠桿購(gòu)置房產(chǎn)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，跌幅超出預(yù)期，普通民眾就會(huì)選擇“斷供棄房”。

　　7月22日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)，匯聚了各路經(jīng)濟(jì)學(xué)家，大家紛紛議論房地產(chǎn)和貨幣利率、匯率走勢(shì)，以及中國(guó)開(kāi)發(fā)商的未來(lái)在哪里。多數(shù)專家認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在進(jìn)入新常態(tài)后，海外地產(chǎn)的回報(bào)率和安全性，相比較中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)泡沫，體現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的優(yōu)越性。

　　現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)冰火兩重天，區(qū)域分化嚴(yán)重格局；一方面，一二線城市過(guò)于火爆，不僅是今年上半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非理性上漲，而且開(kāi)發(fā)商的拿地成本也越來(lái)越高。另一方面，多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)的“去庫(kù)存”仍然為國(guó)家“既定方略”，庫(kù)存去化可能需要3-4年。在去庫(kù)存的大背景下，開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)正在加大。

　　在此格局之下，專家們提出，房地產(chǎn)商應(yīng)該增加海外開(kāi)發(fā)的可能性，或者是海外物業(yè)持有的可能性。舉例來(lái)說(shuō)，如果過(guò)去3年在日本投資過(guò)房地產(chǎn)，每年的出租型物業(yè)回報(bào)能夠達(dá)到2位數(shù)；如果以內(nèi)保外貸的方式參與投資，在海外真實(shí)的融資成本是國(guó)內(nèi)外的利差，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資融資實(shí)際上已經(jīng)是負(fù)利率狀態(tài)。

　　實(shí)際上，中國(guó)房?jī)r(jià)在這十多年來(lái)一路上漲至今，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)像樣的回調(diào)。現(xiàn)在北、上、廣、深這幾個(gè)一線城市的房產(chǎn)市值加在一起，就可以買(mǎi)下大半個(gè)美國(guó)。所以業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)，產(chǎn)生嚴(yán)重分歧也并不為奇。那么，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫為何被持續(xù)吹大的呢？

　　其一，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的背景是，M2增速大幅上漲。在過(guò)去幾年中，每年M2增速都達(dá)到13%以上，2009年M2增速更是一度達(dá)到了29%。這說(shuō)明了，央行的錢(qián)越印越多，僅8年時(shí)間，印出了100萬(wàn)億，M2規(guī)模已是GDP的2倍。在這種情況下，大量資金出于對(duì)通脹的擔(dān)憂，都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　其二，長(zhǎng)期低利率，甚至于負(fù)利率，再加上國(guó)內(nèi)投資渠道的匱乏。自2015年初以來(lái)，央行便進(jìn)入了降息通道之中，這馬上給房地業(yè)帶來(lái)了“福音”。一方面，在負(fù)利率的情況下，把錢(qián)存在銀行只有貶值的結(jié)果，所以大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，現(xiàn)在銀行的房貸利率降至歷史最低，即使不想貸款買(mǎi)房的人，也會(huì)躍躍欲試，加入到貸款買(mǎi)房的行列之中。

　　其三，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，一直被各地方政府大力扶持，因?yàn)榉康禺a(chǎn)興衰不僅關(guān)乎地方政府土地財(cái)政收入，更牽涉到其上下游十幾個(gè)行業(yè)的繁榮。所以，無(wú)論從稅收、信貸、財(cái)政等各個(gè)方面，都會(huì)助推房地產(chǎn)的火爆甚至到失控地步。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)之所以泡沫長(zhǎng)期存在，離不開(kāi)地方政府支持、貨幣政策的寬松，以及房貸利率歷史最低等因素。所以，不少學(xué)者認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)可以概括成：3年漲、5年平、10年落。雖然，房地產(chǎn)泡沫終歸要破裂，但在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)3-4年內(nèi)，房地產(chǎn)繼續(xù)維持泡沫并不成問(wèn)題。不過(guò)，筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲得越高，杠桿加得越重，社會(huì)貧富差距拉的越大，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫就越存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　首先，房?jī)r(jià)越漲，越來(lái)越多的人的購(gòu)買(mǎi)力被削弱。一線城市現(xiàn)在最低標(biāo)準(zhǔn)的住房是300萬(wàn)/套，北上廣深的年輕人，有多少能夠掙或者每年存20-30萬(wàn)塊錢(qián)？這意味著，買(mǎi)房的壓力對(duì)多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)都是巨大的。如果年輕人每年的收入趕不上最基本的房?jī)r(jià)，只能問(wèn)父母要錢(qián)，那么也只有少數(shù)年輕人能夠買(mǎi)得起；而當(dāng)自住型購(gòu)房群體越來(lái)越買(mǎi)不起房，投機(jī)投資性購(gòu)房需求衰退之時(shí)，中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)離崩盤(pán)不遠(yuǎn)了。

　　再者，房?jī)r(jià)越漲，會(huì)使社會(huì)貧富差距越來(lái)越大。就是越買(mǎi)不起房的人，越是買(mǎi)不起，而少數(shù)投機(jī)購(gòu)房者卻能夠輕易購(gòu)房�，F(xiàn)在問(wèn)題是，房產(chǎn)商在高價(jià)拿地，成為地王后，只能打造大量豪宅。現(xiàn)在的社會(huì)收入分配又本身只能讓少數(shù)人擁有大量資產(chǎn)，這無(wú)疑會(huì)限制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲一定會(huì)加深這個(gè)行業(yè)的矛盾。

　　最后，房?jī)r(jià)越漲，貸款者的杠桿率就會(huì)拉得越高�，F(xiàn)在很多年青人，剛參加工作沒(méi)幾年，就急著想來(lái)購(gòu)房置業(yè)，而在一線城市購(gòu)房的首付款一定會(huì)在100萬(wàn)以上。這會(huì)使更多的年輕人或者其家庭根本拿不出這么多首付款。

　　于是只能找類似于“首付貸”這類的貸款中介，或者向親戚朋友借錢(qián)來(lái)付首付。試想，為了讓房地產(chǎn)持久虛假繁榮，讓更多無(wú)力購(gòu)房者來(lái)做“接盤(pán)俠”，盲目加杠桿，其背后的金融風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。這與當(dāng)年美國(guó)政府給低收入群體零首付圓住房夢(mèng)所引發(fā)的次貸危機(jī)基本類似。

　　房?jī)r(jià)越漲越高，社會(huì)貧富差距越大，就越會(huì)加大樓市風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)被投機(jī)者炒上去后，一旦跌下來(lái)，高房?jī)r(jià)會(huì)使自住型購(gòu)房者無(wú)力承接，房地產(chǎn)有崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。而給普通民眾肆意加高杠桿購(gòu)置房產(chǎn)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，跌幅超出預(yù)期，普通民眾就會(huì)選擇“斷供棄房”。所以，房?jī)r(jià)波動(dòng)要與當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L(zhǎng)相同步，并不是越高越好，如果房?jī)r(jià)一直走獨(dú)立行情，那么房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)急驟上升。

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