駐馬店房產在線訊  今年以來政府已經通過幾次降息降準來調控房地產市場，就目前的形勢來看調控已經初見成效。駐馬店房產在線小編了解到以前的經濟壓力不斷累積，未來預計降息幅度為25個百分點。

　　這是東方證券首席經濟學家邵宇的判斷。由此感覺，如果降息再度發(fā)生，房地產市場的成交量見頂之后下滑可能性會變小，但很多城市已經透支的房價，能得到新的支撐……

　　然并卵，那些上半年房價仍然在下跌的城市卻并不會迎來更多利好。因為，城鎮(zhèn)化的未來已經發(fā)生根本性的變化。戶籍改革，給了人們更多遷徙自由，也讓那些因為區(qū)域經濟增長放慢的城市，房價面臨進一步下調的壓力。

　　資產泡沫催促再降息？

　　對于預測降息的原因，邵宇告訴邦地產，目前來看經濟是穩(wěn)住了，但如果沒有貨幣政策的有利支持，經濟還是會慢慢向下滑動，可能達不到原來的預期增長目標。

　　貨幣政策和財政政策更多是一種托底，后續(xù)的話還會有一些政策的表現(xiàn)，所以預期在后續(xù)還有一些降息降準的空間。

　　不過對于四季度的降息可能，市場也有不同的觀點。

　　首都經濟貿易大學趙秀池教授表示，降息是貨幣政策工具之一，下半年是否降息取決于宏觀經濟形勢。如果宏觀經濟形勢嚴峻，與調控目標背離較大，降息的可能性較大。目前來看，跡象不太明顯。一線城市和部分二線城市樓市不斷回暖，有些城市已經有些過熱，如果降息，會使樓市熱度進一步提高，不利于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨在接受邦地產采訪時表示，下半年或會有積極的財政政策出臺，因為供給側的改革需要政策在財政這一側引導。但貨幣政策方面出現(xiàn)兩面性，一方面是工業(yè)制造業(yè)、中小企業(yè)的融資以及民間投資的下滑都需要相對比較寬松的貨幣政策；

　　但另外一面，貨幣政策寬松在國內已引發(fā)資產價格上漲過快的苗頭(包括“地王”頻現(xiàn)，局部城市住宅價格飛速上漲等)，如果貨幣政策進一步寬松，需要考慮會否導致資產價格出現(xiàn)泡沫引發(fā)一定的風險。降準與否在目前的時間節(jié)點上，還比較難以判斷。

　　樓市普漲可能大不大？

　　“銀根寬松正是地王頻出的根源之一�！币拙訄�(zhí)行總裁丁祖昱就指出，開發(fā)商有了便宜的錢，就不完全按照正常的市場邏輯來拿地，因為可以“捂地”了。只要判斷自身資金能夠支持，再判斷地塊所在城市所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢看好，那么就敢拿地，尤其是大企業(yè)。故而房企“彈藥”充足后都蜂擁到了一線城市和熱點二線城市，地產大鱷成了近期土地市場的主宰。

　　對此，中原地數據就顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗，地王頻繁出現(xiàn)，這219宗地塊中，很大比例是由國企央企獲得。

　　樓市也熱度不減。中原地產數據顯示，2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17萬套，同比漲幅高達31.2%，刷新了上半年的歷史最高紀錄。54個城市中，50個城市成交量明顯上漲，包括天津、南京、揚州等城市成交量上漲超過100%。

　　東北的大連、沈陽、哈爾濱，包括營口等地區(qū)，還有類似西安、蘭州這些西北地區(qū)的城市目前去庫存壓力依然很大，房價遲遲沒有上漲，有些甚至還較去年下跌。

　　除了部分城市的住宅存在滯銷壓力，商業(yè)地產的去庫存也是個問題。之前，邦爺也說過，全國前5個月的商業(yè)和寫字樓待售面積是比今年年初有兩位數增長的，這一部分房子也存在跌價的壓力。

　　所以，盡管四季度降息存在可能，但是，房地產市場一定不會普漲。很多的三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調壓力！而一二線的熱點板塊，也有一個價格被市場接受的調整期。

　　真正可能上漲的，也許是長三角城市、珠三角城市、京津冀一帶之前價格上漲溫和的中小城市和板塊而已。

　　4000點的住宅樓市和房地產價值機會

　　整體來看，目前的住宅樓市類似4000點時的股市。認為馬上就要崩盤是過于情緒化的認知，但畢竟在積累風險。如果作為純粹投資，掙錢的風險越來越高，要逐漸開始回避，畢竟沒有信心4000點進就能5178或6124逃頂。

　　房地產作為資產配置重要部分的價值仍然明顯。只是現(xiàn)在可以逐漸換倉了。國內房地產市場大家可以聚焦關注兩個領域：學區(qū)房和北京的停車位。

　　學區(qū)房嚴格來說已經不是純正意義的房地產投資，而是真正的“另類投資”。根據我的觀察，如果把一個學區(qū)房的價格硬摘出來，分為“學籍的市場價值”和“房地產的市場價值”。隨著去年以來二胎政策的放開，學區(qū)房中隱含的學籍價值快速上揚。類似北京西城區(qū)這樣的地方，平均的“學籍的市場價值”已經在200-300萬之間了，而熱門學校的學區(qū)房“學籍的市場價值”部分，應該已經三四百萬甚至更高了。

　　而這類資產，既要受房地產市場的影響，更要受教育市場供需和教育政策調整的影響，變量更豐富，套利空間更大。而“學籍的市場價值”的波動和房地產周期是低關聯(lián)度的，也相應的降低了作為房地產投資的風險。

　　北京停車位的投資，則幾乎是目前能看到的房地產唯一的價值洼地。幾乎沒有跌價風險，而上漲空間仍很大。車位的出租回報率平均近4%，遠高于北京住宅1-2%的回報率。

　　從供需的基本面來說，北京的機動車保有量接近600萬輛，由于前期規(guī)劃的缺乏前瞻性，目前停車位供應連一半都不到（這是北京市規(guī)劃委主任的原話）。實踐當中，我們看過一些甚至是00年左右的次新小區(qū)，一個有5000多戶居民的小區(qū)，竟然只配建了1000多個地下車位。

　　另一方面，北京的停車位在中國的一線城市中，又是最便宜的。上海深圳等地小區(qū)車位三四十萬已經是很正常的起步價了，在北京仍然可以找到很多一二十萬的地下小區(qū)車位。原因就是因為停車位的硬性缺乏，北京市對路邊和地面違章停車采取了幾乎是放任的態(tài)度。無論是嚴管力度還是貼條罰款的力度都是偏弱的。

　　但是這種放任的制約和平衡點就是對交通的阻塞和制約。最終政府會扛不住必須要逐漸治理亂停車。另外，雖然面臨很大的輿論壓力，但是政府內部“有停車位才能買車”之類的強力政策動向一直風聲不斷。這些任何一條的推進，都會是北京車位價值回歸的催化劑。

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