駐馬店房產(chǎn)在線訊　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近期我國(guó)二線火爆樓市和“地王頻發(fā)”，讓市場(chǎng)投資者亢奮異常，卻讓政府部門(mén)深感不安。

　　6月20日，官媒人民日?qǐng)?bào)刊載《去庫(kù)存戰(zhàn)役遠(yuǎn)未打完》，稱，近期房?jī)r(jià)走勢(shì)反映樓市冷熱不均階段性格局仍延續(xù)，人們應(yīng)清醒意識(shí)到，化解庫(kù)存最終應(yīng)體現(xiàn)為城市吸引力的提升和樓市成交量的增加，不能簡(jiǎn)單將熱點(diǎn)區(qū)域樓市價(jià)格快速上漲作為去庫(kù)存的特征乃至政策導(dǎo)向。

　　“房地產(chǎn)去庫(kù)存戰(zhàn)役遠(yuǎn)未打完，去庫(kù)存最終目的在于滿足人們住房需求，實(shí)現(xiàn)土地要素優(yōu)化配置，因此，未來(lái)樓市去庫(kù)存過(guò)程中，應(yīng)更重視成交量而非價(jià)格”。

　　居民杠桿投機(jī)愈演愈烈

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—5月，全國(guó)商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，截至5月末，全國(guó)商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬(wàn)平方米。

　　無(wú)疑，一二線城市成去庫(kù)存最大受益者。與此同時(shí)，隨著一線房?jī)r(jià)逐漸降溫，二線樓市成為投機(jī)資本的主戰(zhàn)場(chǎng)，漲幅遙遙領(lǐng)先全國(guó)。其中，廈門(mén)、合肥房?jī)r(jià)漲幅接近6%。按照總價(jià)計(jì)算，截至5月31日，全國(guó)超過(guò)15億高總價(jià)地塊合計(jì)有105宗，二線城市占比達(dá)到74%。

　　在火爆樓市的帶動(dòng)下，今年前5個(gè)月居民戶新增貸款2.24萬(wàn)億，呈現(xiàn)明顯加杠桿特征。有分析預(yù)測(cè)，今年年底中國(guó)居民部門(mén)杠桿率可能攀升至44%左右。

　　44%杠桿率雖低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但一國(guó)居民杠桿率應(yīng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和福利體系完善程度相匹配。況且，現(xiàn)有債務(wù)統(tǒng)計(jì)未將民間借貸統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，如果納入民間龐大借貸規(guī)模，居民杠桿率或達(dá)到55%，逼近新加坡、日本等國(guó)水平。

　　房地產(chǎn)將讓富人剎那間一貧如洗。在火爆樓市推動(dòng)下，我國(guó)居民部門(mén)杠桿率達(dá)到44%

　　此輪房?jī)r(jià)暴漲浪潮中，投機(jī)性需求無(wú)疑占據(jù)絕大比重。自買自賣轉(zhuǎn)按揭、眾籌炒房、互聯(lián)網(wǎng)金融炒房、假離婚套房貸等各種手段層出不窮。以自買自賣轉(zhuǎn)按揭為例，先通過(guò)擔(dān)保公司的過(guò)橋貸款還清房貸，之后到另一家銀行按漲價(jià)后的房?jī)r(jià)辦理房產(chǎn)抵押貸款，套出70%的房款，在沒(méi)有購(gòu)房者接盤(pán)情況下，反復(fù)套利擴(kuò)大頭寸。倘若房?jī)r(jià)下跌，直接將房子扔給銀行。

　　一個(gè)數(shù)字：牽連樓市和無(wú)數(shù)人命運(yùn)

　　任何一輪地產(chǎn)泡沫，無(wú)不是貨幣堆積的結(jié)果。業(yè)內(nèi)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，自1990年來(lái)中國(guó)貨幣供應(yīng)量持續(xù)激增，1990年12月廣義貨幣M2為1.53萬(wàn)億，截至2016年1月激增至141.63萬(wàn)億，26年間增長(zhǎng)近100倍。并且，中國(guó)M2/GDP從1978年0.32增長(zhǎng)到2015年2.057，在34年間擴(kuò)大了近7倍。M2規(guī)模呈幾何級(jí)別擴(kuò)張，為我國(guó)房地產(chǎn)投資提供源源不斷的彈藥。

　　通常情況下，銀行M2擴(kuò)張，受到存款準(zhǔn)備金，外匯占款，銀行貸款流向，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況多重因素限制，房地產(chǎn)走勢(shì)與此緊密相關(guān)。所謂存款準(zhǔn)備金，指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，由中央銀行所決定。

　　假設(shè)法定準(zhǔn)備金是20%，A存入銀行1000元，銀行上繳200元做準(zhǔn)備金，只能將余下800元用于貸款給B，B將這800元存入另一家銀行，銀行將160元留做準(zhǔn)備金，貸出640元給C。如此循環(huán)。簡(jiǎn)言之，存款準(zhǔn)備金越高，銀行派生貨幣乘數(shù)呈遞減效應(yīng)，影響M2擴(kuò)張。

　　如果央行貨幣政策不變，銀行M2穩(wěn)健循環(huán)擴(kuò)張，必須依賴有效信貸投放和企業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)新職能。企業(yè)盈利水平越高，償債能力越強(qiáng)，越能拓展銀行盈利空間，進(jìn)而擴(kuò)張M2。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行周期時(shí)，企業(yè)盈利水平下降，資金周轉(zhuǎn)困難，必然影響到銀行資產(chǎn)端，導(dǎo)致利潤(rùn)空間縮窄，阻礙M2擴(kuò)張，這也是央行采取貨幣寬松的重要因素。

　　我國(guó)是投資和出口驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)體，2008年龐大經(jīng)濟(jì)刺激，政府基建項(xiàng)目成為主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的核心。考慮到政府基建投資周期性長(zhǎng)、投資規(guī)模龐大且密集，投資收益率低下，必然對(duì)銀行資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成影響，這只能依靠央行源源不斷放水，來(lái)緩解銀行流動(dòng)性壓力。

　　時(shí)至今日，產(chǎn)能過(guò)剩和僵尸企業(yè)，成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)兩大頑疾，也裹挾太多銀行資本，為防止企業(yè)債務(wù)違約，即使央行放水，很大一部分也轉(zhuǎn)化為債務(wù)滾動(dòng)，這對(duì)有效信貸形成擠出效應(yīng)，深刻影響到M2增速。實(shí)體經(jīng)濟(jì)越艱難，企業(yè)盈利狀況越惡化，銀行越趨于惜貸，并紛紛將資本轉(zhuǎn)向表外業(yè)務(wù)，投資理財(cái)產(chǎn)品和房地產(chǎn)等來(lái)獲取高額收益。

　　這無(wú)疑是一個(gè)惡性循環(huán)過(guò)程，銀行資本越青睞房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)體經(jīng)濟(jì)越面臨“縮水”，在資產(chǎn)泡沫和通脹沖擊下，利潤(rùn)空間越趨于縮窄，銀行企業(yè)存款規(guī)模呈遞減態(tài)勢(shì)，反過(guò)來(lái)影響到銀行M2增速。更重要的，資產(chǎn)泡沫越嚴(yán)重，通脹壓力越大，我境內(nèi)資本外流將有增無(wú)減，這將導(dǎo)致外匯占款下降，使銀行基礎(chǔ)貨幣呈現(xiàn)縮減態(tài)勢(shì)。

　　為保持銀行流動(dòng)性和M2增速，只能依靠央行不斷放水，經(jīng)濟(jì)下行周期下，將進(jìn)一步助推通脹和資產(chǎn)泡沫，加劇資本外流。如果央行維持現(xiàn)狀，當(dāng)M2增速大幅回落時(shí)，很可能將對(duì)房地產(chǎn)形成利空�？梢�(jiàn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡局面下，央行貨幣政策很難發(fā)揮效用，被資產(chǎn)泡沫、通貨膨脹、資本外流逆向綁架，擺脫這一困境，則在于決策層大刀闊斧結(jié)構(gòu)性改革，將政策的發(fā)力點(diǎn)作用到提振內(nèi)需層面上來(lái)。只有需求支撐下企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況改善，并力促降低房?jī)r(jià)，才能有效阻止市場(chǎng)資本投機(jī)行為，讓銀行資本和經(jīng)濟(jì)發(fā)展回歸正常軌道。

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