駐馬店房產(chǎn)在線訊　　今年3月初，在《現(xiàn)在買房還是賣房?綠地集團(tuán)副總耿靖給朋友的12個私家建議》一文里，我對當(dāng)時的房地產(chǎn)市場走勢提出了自己的一些想法，該文章被眾多網(wǎng)站和微信公眾號轉(zhuǎn)載，訪問量超過270萬次，在業(yè)內(nèi)和社會上引起了一定的反響。從近三個月來的市場表現(xiàn)來看，文章里的觀點(diǎn)基本上都得到了印證。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，《人民日報》刊文“權(quán)威人士”的評述，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將長期沿著L型走勢，但目前是否已經(jīng)探底尚不確定，或有進(jìn)一步下行的風(fēng)險，對房地產(chǎn)行業(yè)總體是負(fù)面影響。依靠超發(fā)貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)已經(jīng)“此路不通”，貨幣政策可能轉(zhuǎn)向，以往因?yàn)榱鲃有赃^剩推高的各類資產(chǎn)價格將呈下行趨勢。同時，人民幣匯率將進(jìn)一步市場化，人民幣貶值壓力加大，并將帶動以人民幣計價的資產(chǎn)隨之貶值。在資產(chǎn)價格下行趨勢下，投資機(jī)構(gòu)和高凈值人群的資產(chǎn)配置策略將發(fā)生深刻調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)不再是首選，房產(chǎn)投資需求將明顯下降。

　　總的來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系已經(jīng)由過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗墓┬杩傮w平衡甚至是結(jié)構(gòu)性過剩，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未結(jié)束，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢將由過去二十多年的高速增長期進(jìn)入到未來相當(dāng)長一段時間的成熟期，增長速度將不斷回落。我國房地產(chǎn)企業(yè)必須對未來的生存之道有所思考。

　　在我看來，產(chǎn)品和區(qū)域上的差異化需求將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的根本動力，因此，產(chǎn)品差異化、市場差異化將是房地產(chǎn)企業(yè)未來轉(zhuǎn)型發(fā)展的路徑之一。

　　以商業(yè)住宅為例，在3月份的文章里，我提出房價是否見頂主要看租售比指標(biāo)（房屋售價/年租金）。在中國市場，租售比50倍以內(nèi)一般被認(rèn)為盡管房價已經(jīng)高了，但仍處在相對安全水平。在此租售比內(nèi)，房屋售價和租金一般同向變動。房屋的售價反映了作為固定資產(chǎn)的投資價值，房屋買賣后可能出現(xiàn)空置的情況，所以不能完全反映對房屋居住功能的真實(shí)需求。而租房不是投資，一般不會空置，反映的是真實(shí)的居住剛需，而且房租存在著上漲的天花板。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家參照“恩格爾系數(shù)”，提出了“房格爾系數(shù)”，也就是房租占可支配收入的比例。

　　通常情況下，“房格爾系數(shù)”在25%以內(nèi)是合理的，在25%-30%則處于可以承受的范圍之內(nèi)，一旦超過50%則表明房租壓力過大。

　　假如租房者的收入沒有上升空間，房屋的質(zhì)量、環(huán)境、配套等條件又不能讓租房者愿意為之支付高溢價，那么壓力過大的租房者就會選擇棄租，房租也就達(dá)到了上限，此時如果房屋售價繼續(xù)上漲，意味著租售比將不斷擴(kuò)大，離房價見頂也就不遠(yuǎn)了。

　　反之，如果租房者的收入能夠持續(xù)上漲，或者愿意為房屋的綜合條件支付高溢價，那么房租還有上升空間，即使房屋售價上漲，租售比也能維持在一個穩(wěn)定水平或者緩慢上升，房價的泡沫也還能維持。

　　目前以北京、上海等一線城市和杭州、南京等二線城市為代表，因?yàn)橛写罅康漠a(chǎn)業(yè)尤其是高端產(chǎn)業(yè)支撐，有豐富優(yōu)良的醫(yī)療、教育等公共資源，能帶來人口的集聚，而且穩(wěn)定和較高的收入使得租房者的壓力承受能力較強(qiáng)，能夠支持真實(shí)的居住剛需，上漲的租金支持上漲的房價，即使租房比處于高位值甚至還在上升，但房價依然沒有見頂?shù)嫩E象。

　　上述邏輯也提醒我國的房企，未來需要改變以往在大中小城市全面布點(diǎn)的擴(kuò)張模式，順應(yīng)大都市圈的發(fā)展趨勢，將資源更多向經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭好、人口集聚能力強(qiáng)的京津冀、長三角、珠三角、中原地區(qū)等幾個重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市傾斜，同時加大對于周邊交通、醫(yī)療、教育等配套良好的中高端住宅的投資力度。

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，國內(nèi)大多數(shù)城市開發(fā)過剩，加上受到高熱度的電商交易影響，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入業(yè)態(tài)調(diào)整期，市場優(yōu)勝劣汰凸顯。與此同時，中產(chǎn)階級家庭消費(fèi)需求的提升促使商業(yè)地產(chǎn)向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。體驗(yàn)式業(yè)態(tài)以健康、娛樂、文化為特色，注重消費(fèi)者體驗(yàn)、消費(fèi)環(huán)境及全方位服務(wù)，能為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造更多價值，將成為房企在此細(xì)分市場上差異化生存的法寶。

　　在主題地產(chǎn)方面，致力于為人們提供有質(zhì)量生活方式的主題地產(chǎn)將成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的新興熱點(diǎn)�！笆�三五”規(guī)劃綱要提出，要“發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)”。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)和生活方式結(jié)合起來，和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合起來，比如高端的教育、高端的旅游度假、高端的健康醫(yī)療、高端的體育養(yǎng)生、高端的養(yǎng)生養(yǎng)老等主題地產(chǎn)，就形成了產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)新機(jī)會，也帶來了房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇。

　　以上是房企未來的差異化生存之道。與此同時，我們也看到，適度多元化，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，從而分散單一產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，成為大型房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的另一條主要路徑。我個人認(rèn)為，從2015年年底開始的，由一線城市向二三線城市擴(kuò)散的這一波房地產(chǎn)漲勢為房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型提供了可能是最后的一個準(zhǔn)備期或者說緩沖期。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的多元化方向選擇必須遵循一定的邏輯，不是任何產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都可以進(jìn)入，這也是我們很少看到房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)或者IT產(chǎn)業(yè)的原因。目前，搶占消費(fèi)藍(lán)海是房企多元化的一個重要方向。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品具有商品的消費(fèi)屬性。根據(jù)消費(fèi)的內(nèi)容、金額和頻次，居民消費(fèi)自然形成了一個消費(fèi)階梯，這里稱之為“消費(fèi)階梯理論”。百元級的消費(fèi)內(nèi)容以“食”為代表，千元級的消費(fèi)內(nèi)容以“衣”為代表，這兩類是低額高頻消費(fèi)；十萬元級的消費(fèi)內(nèi)容以“車”為代表，百萬元級的消費(fèi)內(nèi)容以“房”為代表，這兩類是高額低頻消費(fèi)。以上四類涵蓋了通常的衣食住行的基本剛性消費(fèi)，除了少數(shù)細(xì)分市場，基本上都已經(jīng)是供大于求、競爭激烈的“紅�！�。而萬元級的消費(fèi)市場，包括了健康醫(yī)療、娛樂休閑、文化教育等領(lǐng)域，屬于可替代消費(fèi)，但其支出占可支配收入的比例逐步上升，且發(fā)生頻次也逐漸提高，目前還是優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給不足的“藍(lán)�！�。近幾年，“健康投資、精神消費(fèi)”成為我國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下大眾消費(fèi)首選，相應(yīng)新興消費(fèi)興起，醫(yī)療保健、教育、文化娛樂消費(fèi)占比明顯上升。而從近期若干中央會議和國務(wù)院常務(wù)會議精神來看，消費(fèi)將逐漸替代投資，成為升級產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需、提振經(jīng)濟(jì)的新動力，醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育將成為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“補(bǔ)短板”的重點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)資源供不應(yīng)求，這對于發(fā)展萬元級的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)無疑是重大利好。

　　近年來，處于消費(fèi)階梯最高一級的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始搶占萬元級消費(fèi)這一藍(lán)海，其背后的邏輯是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)多年積累的三大優(yōu)勢——品牌、數(shù)據(jù)和場景。品牌優(yōu)勢能夠給消費(fèi)者帶來信任感和親和力；對購房者大數(shù)據(jù)的掌握能夠提供消費(fèi)者消費(fèi)偏好的精準(zhǔn)畫像，可以據(jù)此開展精準(zhǔn)營銷；而萬元級消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作離不開房地產(chǎn)提供的物理場景。

　　房地產(chǎn)企業(yè)以搶占消費(fèi)藍(lán)海為目的的多元化轉(zhuǎn)型，除了能夠獲得這些消費(fèi)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高收益，同時也可以掌握消費(fèi)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，有力地支持房企差異化轉(zhuǎn)型涉及的商業(yè)地產(chǎn)升級和主題地產(chǎn)打造，形成主業(yè)和多元產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同互動。

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