駐馬店房產(chǎn)在線訊 5月1日起湖南營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開，對(duì)普通市民來說，影響最大的就是二手房交易。長(zhǎng)沙營(yíng)改增后的首張二手房交易增值稅發(fā)票被一位張姓市民拿到。駐馬店房產(chǎn)在線訊小編看到，發(fā)票項(xiàng)目名稱為“商品住房”，數(shù)量為88.24平方米，單價(jià)4563.69元/平方米，金額為402700元，稅率為免、稅金為免。
個(gè)人交易二手房
稅負(fù)略有降低
值得注意的是，納稅人拿到的新增值稅普通發(fā)票，紅色的監(jiān)制章由“地稅局監(jiān)制”改成了“國(guó)稅局監(jiān)制”，同時(shí)蓋有“湖南省長(zhǎng)沙市地方稅務(wù)局直屬局代開發(fā)票專用章”。
“該項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于房屋滿5年的家庭唯一住房對(duì)外銷售免增值稅和個(gè)人所得稅，開具的是免稅增值稅普通發(fā)票�！睋�(jù)工作人員介紹，由于營(yíng)改增后，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策將平移到增值稅征收中。即除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
記者了解到，雖然增值稅和營(yíng)業(yè)稅稅率相同，不過，增值稅是按不含稅價(jià)計(jì)算。以一套100萬元的房子為例，過去征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，繳納的稅為：100萬元乘5%，即5萬元稅;如果改成增值稅，應(yīng)繳納增值稅為：100萬元÷(1+5%)×5%=47619元，少交稅約2400元。相當(dāng)于原來營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。過去100萬元是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來征稅，稅基不一樣，所以營(yíng)改增以后個(gè)人交易二手房稅負(fù)不但沒有增加，而且還略有降低。
房子購(gòu)買價(jià)格
不作為征稅依據(jù)
有市民表示，如果自己花90萬元買的房子，在2年內(nèi)以100萬元賣出，或市民花100萬購(gòu)買的房子，在2年內(nèi)以90萬賣出，該怎么計(jì)算增值稅。對(duì)此，市地稅局直屬局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房子的購(gòu)買價(jià)格不會(huì)作為征稅依據(jù)，而是以賣出的交易價(jià)為基準(zhǔn)作為征稅依據(jù)，同時(shí)，將對(duì)市民房屋交易價(jià)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，最終將在系統(tǒng)評(píng)估價(jià)和合同價(jià)中取高價(jià)。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
此外，為了方便市民繳稅，個(gè)人的二手房交易及自然人房產(chǎn)出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票，“原來怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào)，原來填什么表，在哪個(gè)地方辦，一切維持基本不變”。如果納稅人需要申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票的，承受方需提供主管國(guó)稅機(jī)關(guān)的一般納稅資格認(rèn)定文書。
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