駐馬店房產(chǎn)在線訊  作為一個和新房市場打交道，奮斗在一線的媒體人，今天駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編就用我的踩盤經(jīng)驗，為大家總結(jié)一下4個開發(fā)商絕對不會告訴你的買房秘密！

　　一.在購房之前首先要明確一個核心問題：你的需求是什么？

　　什么是好房子？每個人都有不同的答案，在駐馬店房產(chǎn)在線小編看來好房子應(yīng)該是：能讓人住的舒心、相比之下有一定的升值空間、將來也比較好出手。但是要想三個要求全部滿足，這是不太可能實現(xiàn)的。每當我們?nèi)タ捶恐�前，都信心十足地把自己想成一個心思縝密的刀槍不入的買房專家，以為看過很多篇購房心得文章，就胸有成竹。

　　可一旦走進富麗堂皇的售樓處，看到耳目一新的樣板間，立馬就沉淪于銷售的逼定！其實盲目拜訪被殺客的幾率是相當?shù)拇�，所以我建議大家一定要預約銷售參觀，而且要故意比預約的時間早到售樓處一個小時左右。

　　因為樓盤一般都會設(shè)定一個客戶接待流程，目的不僅僅是為了一對一地更好服務(wù)到訪客戶，而且更是為了讓銷售能夠全程主導客戶的注意力，對于項目揚長避短。

　　而銷售在接受培訓時，會有一套完整的話術(shù)表，他們上崗之前也都經(jīng)過反復演練，并且銷售每天要接待多達數(shù)十組的客戶。

　　所以如何最大化強調(diào)項目的賣點，如何制定售樓處內(nèi)介紹順序和步行路線，在客戶提出不利問題時，如何引導等等，對于他們來說早已輕車熟路了。

　　二.留意項目周邊的不利因素

　　所謂的不利因素，指的是對項目本身會有一定消極影響的設(shè)施。有的售樓處會把這些公示牌放在邊角位置，在講解過程中有意避開。小編建議大家一定是要看清楚這些不利因素，這些小瑕疵將來都有可能成為你想要賣房置換時候，邁不過去的死穴！

　　一般來說，建議大家關(guān)注這些：

　　1、加油站。

　　本身對臨近的住戶有一定程度的氣味影響；更重要的是其危險系數(shù)較高，一旦出現(xiàn)事故影響巨大，特別是會影響住在隔壁的你。

　　2、變電站/高壓線。

　　根據(jù)相關(guān)國標，人距離交流高壓線超過15米以上即為安全距離，然而我身邊的朋友沒一個買在高壓線附近的。其實我也說不清變電站到底會不會影響健康，但我知道將來二手賣出時的接盤俠，他一定是不喜歡住的離高壓電那么近的。

　　3、垃圾處理（焚燒）。

　　垃圾處理本身會有氣味的影響，新聞也時不時出現(xiàn)垃圾焚燒廠附近居民莫名得上癌癥，懷疑與焚燒產(chǎn)生的二惡英有關(guān)的新聞。我相信沒人希望打車回家的時候說：“師傅，XX垃圾場對面停一下，謝謝！”。

　　三.看完了不良因素，大家心里已經(jīng)大致對整個項目周邊的設(shè)施布置有了一個大概的了解。接下來我們就該好好研究一房一價表了。

　　所謂的一房一價，指的是現(xiàn)在所有的新盤，政府都要求房企提供每層每戶的戶型面積、均價以及總價，房企為了保證均價一致，肯定會針對不同的樓層、樓棟位置有價格的差異。

　　一般來說，越小面積、越高樓層、越是小區(qū)中心的位置，均價越高。

　　在這里我們給大家總結(jié)幾條非常有用的經(jīng)驗公式：

　　1. 樓層每高一層，每戶均價增加0.5到1%；

　　2. 同樣的戶型，如果分別位于臨街和小區(qū)中心的樓棟，在樓層相同的情況下，差價會在2%到4%之間不等；

　　3. 即使是同一樓棟內(nèi)，朝小區(qū)中心花園和朝街外的相同戶型也會產(chǎn)生0.5%上下的差異；

　　4. 同一小區(qū)內(nèi)，小戶型會比大戶型的均價高出5%甚至更多。

　　在上面這些基本規(guī)律的基礎(chǔ)上，我們還要關(guān)注的就是根據(jù)剛才所看到的不良因素，觀察一下不良因素附近的樓棟樓層價格是否有較大出入，有多少出入，從中也可以看出不良因素的大小次序。

　　四.進去以后，也別問一些備案價、容積率、車位配比這些專業(yè)術(shù)語，特別是剛進門的時候，不然人家會把你當做同行或者市調(diào)的，根本不睬你，甚至拒絕給你服務(wù)。

　　想要了解項目詳細信息還是要把重點放在沙盤和區(qū)位圖上，因為這兩個東西，開發(fā)商會在上面做一點“小手腳”。

　　就像賣家秀和買家秀，“圖片僅供參考”，有的甚至還是“老婆餅里沒老婆”一般的偷換概念。

　　你會看到項目位于圖中央，被四通八達的交通主線包圍，各項配套完美排布，各大商圈盡在咫尺。那絕對是宇宙中心的架勢��！

　　這個時候，我們不得不給你介紹一個概念叫：縮略。所有的區(qū)位圖上，是沒有比例尺的，也就是說你說看到的并不是等比例放大縮小的。

　　沙盤上的樓間距一定會拉寬，綠化也會讓你看起來面積很多，而區(qū)位圖上，商超、學校、醫(yī)院等好的配套和樓盤的距離，會被拉近。

　　我們只要謹記一個原則，一切以實際為準，比如樓間距，要問樓高多少，樓間距具體多寬。

　　一般我們按照樓高：樓間距＝1：1.2比值計算，比如樓高60米，樓間距要達到72米左右。

　　接著置業(yè)顧問告訴你，周圍會規(guī)劃一些高大上的項目，什么高新技術(shù)園，綜合商業(yè)體、大型公園等。

　　大家要清楚如果這些規(guī)劃離城市核心區(qū)域過遠基本沒戲，因為就算房子建起來了也沒人，沒人就難以帶來消費，產(chǎn)生經(jīng)濟效應(yīng)。

　　對于售樓處里的一些秘密，我目前想到的大概是這些，大家如果有補充，歡迎評論！

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房價

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)